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上海地區(qū)水泵維修如何收費-20年空調行業(yè)經驗

東方網8月9日消息：自2012年9月1日起，本市對售后公租房實行新的服務收費標準。 新物業(yè)服務收費標準出臺的背景是什么？ 調整的原則和幅度是什么？ 調整方案實施后，公租房售后物業(yè)服務質量如何保障？ 針對這些問題，東方網記者采訪了市房管局相關負責人。

東方網：據(jù)了解，市民關心的公租房售后物業(yè)服務價格將有所調整。 能否介紹此次政策調整的主要原因和相關背景？

市房管局：公租房售后房（俗稱售后房）是我國住房制度改革的產物，對解決人民群眾住房產權保護、促進住房市場化起到了積極作用. 隨之而來的是房屋管理模式的重大變化：一是業(yè)主的角色發(fā)生了變化。 普通民眾從房屋租戶轉變?yōu)橥耆a權的擁有者，政府部門從公屋業(yè)主轉變?yōu)槲飿I(yè)管理的管理者。 二是管理者角色的轉變。 由原來代表公房業(yè)主（即政府）進行房屋租賃管理的房管所轉型為為公房售后業(yè)主（即政府）提供專業(yè)物業(yè)服務的市場化運作企業(yè)人們）; 三。 是消費觀念的轉變，從住公房向國家交租金，轉變?yōu)橄蛭飿I(yè)服務公司繳納物業(yè)服務費，享受物業(yè)服務，同時享受物業(yè)維修和保養(yǎng)的優(yōu)惠。物業(yè)服務帶來的增值。

近十年來，隨著社會經濟的發(fā)展，物業(yè)服務專業(yè)化的管理服務模式被越來越多的人所認可。 為廣大業(yè)主所接受。

目前，本市公共住房售后物業(yè)服務費標準是1996年制定的，隨著本市勞動力成本的不斷上漲，本市月最低工資標準由1996年的270元調整為2012年為1450元，是1996年的537%。同時，本市房地產業(yè)從業(yè)人員由以下崗職工、參保人員為主逐漸轉變?yōu)檗r民工。 保險轉型，使企業(yè)實際承擔的勞動力成本大幅上升。 此外，水、電等能源消耗和維護材料成本持續(xù)上漲，物業(yè)服務成本也在增加。

但同時，物業(yè)服務收費標準并未調整。 這對勞動密集型產業(yè)的影響更大。 物業(yè)服務企業(yè)普遍虧損經營，物業(yè)服務水平難以提升，最終使廣大群眾的利益得不到保障。

2007年以來，本市各區(qū)縣人民政府開始開展老舊小區(qū)物業(yè)服務考核補貼試點，對符合物業(yè)服務標準的小區(qū)，給予一定的物業(yè)服務費補貼，適當制定彌補物業(yè)服務公司的損失。 雖然這一舉措取得了一定成效，但對于維持物業(yè)服務正常運營來說只是杯水車薪，并不能從根本上改變收費低、物業(yè)服務差、業(yè)主不繳費、業(yè)主“賣房”等不正常現(xiàn)象。物業(yè)服務公司。 據(jù)初步統(tǒng)計，僅2010年和2011年兩年，本市共有53家公有住宅售后社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出社區(qū)管理，83家公有制住宅售后社區(qū)物業(yè)服務企業(yè)擬退出。從社區(qū)管理。 它直接影響著市民的生活。

為此，市房管局、市物價局在廣泛調研的基礎上，測算了物業(yè)服務成本，聽取了業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、居委會、人大代表的意見和建議與政協(xié)委員形成《關于調整公共住房售后物業(yè)服務收費標準的通知》，新收費標準自2012年9月1日起施行。

東方網：請介紹一下本次政策調整的基本原則。

市房管局：為盡量減少公租房售后物業(yè)服務費對業(yè)主日常開支的影響，調整的基本原則是“收費項目不變，標準執(zhí)行三年” “收費項目不變”是指公租房售后物業(yè)服務費現(xiàn)行收費項目不變，即業(yè)主每月直接支付的費用仍為管理費、保潔費、保安費和電梯水泵運行費（對于裝有電梯的住宅樓））等四項。 “三年出臺標準”是指“分步實施”的方式，即三年內由市房管局、市物價局公布最新調整的物業(yè)服務收費標準，逐步使物業(yè)服務收費標準與物業(yè)服務標準接軌。 運營成本符合，同時解決了“同小區(qū)不同收費”的歷史難題。

東方網：公租房售后物業(yè)服務費調整涉及哪些收費項目？ 調整的標準是什么？

市房管局：調整公租房售后物業(yè)服務費包括管理費、保潔費、保安費三項。 根據(jù)公房售后房所在小區(qū)的情況，采取兩種不同的調整方式。 調整后的物業(yè)服務費標準自2012年9月1日起施行，每個調整年度為當年9月1日至次年8月31日。

（一）公房售后小區(qū)

公屋售后小區(qū)是指根據(jù)同一物業(yè)管理區(qū)域內公屋售后情況收取物業(yè)服務費，執(zhí)行公屋售后小區(qū)物業(yè)服務標準的住宅小區(qū)。

2012年多層住宅管理費由每戶每月4.5-7.5元調整為5-9元，高層住宅管理費由每戶每月5-10元調整為6-12元。 保潔費由每戶3-6元調整為每月6元。 保障費由每戶3-6元調整為每月9元。 2013年和2014年物業(yè)服務費價格由市房管局、市物價局另行發(fā)布。

(2)混合社區(qū)

混合小區(qū)是指在同一物業(yè)管理區(qū)域內，既有商品房又有售后公房，并執(zhí)行相同的物業(yè)服務標準，但執(zhí)行不同的物業(yè)服務收費標準的住宅小區(qū)。

調整后，2012年、2013年、2014年公共住房售后管理費、保潔費、安保費分別為商品房綜合管理服務、公共區(qū)域保潔環(huán)衛(wèi)服務收費標準的60%、80% 、本小區(qū)公共區(qū)域秩序維護服務。 并 100% 充電。 調整后的管理費、保潔費、安保費不得低于房屋原收費標準。

自2015年9月1日起，混合小區(qū)公房售后房按照小區(qū)商品房物業(yè)服務費收費項目和收費標準執(zhí)行，公房售后維修資金住房不再計入物業(yè)服務費的相關費用。

東方網：有的售后房小區(qū)成立了業(yè)主大會，有的還沒有。 具體調整應采取哪些程序？

市房管局：根據(jù)售后房小區(qū)業(yè)主大會設置情況，采取兩種不同的調整程序：

一是小區(qū)成立了業(yè)主大會。 業(yè)主委員會根據(jù)調整辦法和《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》與物業(yè)服務公司協(xié)商確定小區(qū)物業(yè)服務標準和收費標準，并在社區(qū)公示. 即，對執(zhí)行《上海市公共住宅售后小區(qū)物業(yè)服務標準》的小區(qū)，物業(yè)服務收費標準將在公示后執(zhí)行。 由于物業(yè)服務標準超過《上海市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務標準》，社區(qū)需要提高物業(yè)服務收費標準，調整后的物業(yè)服務收費標準須經業(yè)主大會批準后方可實施。實施的。

二是小區(qū)沒有成立業(yè)主大會。 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)調整辦法和《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》確定社區(qū)物業(yè)服務標準和收費標準，報物業(yè)所在地物業(yè)管理處，并予以公示。在社區(qū)呆了七天。 公示期間，物業(yè)服務公司應當對業(yè)主提出的問題進行解釋。 物業(yè)服務公司作出說明后，業(yè)主仍有異議的，物業(yè)所在地物業(yè)管理處應當協(xié)調居委會做好說明工作。 公示期滿后，物業(yè)服務企業(yè)應當將公示的物業(yè)服務收費標準報物業(yè)所在地區(qū)縣房屋管理部門、物價主管部門備案后執(zhí)行。

東方網：售后物業(yè)服務有沒有標準？ 政府如何加強對物業(yè)服務質量的監(jiān)管？

市房管局：為進一步規(guī)范售后小區(qū)物業(yè)服務，市房管局、市物價局印發(fā)《關于調整公共住房售后物業(yè)服務收費標準的通知》明確《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》，便于業(yè)主和業(yè)主委員會監(jiān)督。 當然，這個標準只是最基本的標準，售后房小區(qū)業(yè)主大會還可以與物業(yè)服務公司協(xié)商，提高服務標準和收費標準。

此次公布的《上海市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》從全市公共住宅售后社區(qū)實際情況出發(fā)，明確了管理服務、保潔服務、安保服務、綠化養(yǎng)護及共用部分、日常共享設備設施運營、維護保養(yǎng)服務等5個方面的52項具體物業(yè)服務項目的服務標準。 本服務標準作為本市公共住宅售后社區(qū)物業(yè)服務的基本服務標準，結合物業(yè)服務收費標準調整，在全市所有公共住宅售后社區(qū)實施。

《上海市公共住房售后社區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》在全市實施后，各級房管部門將進一步落實社區(qū)管理人員日常自查、物業(yè)公司雙周檢查、房管所月度監(jiān)督和區(qū)縣房管局月度檢查。 抽查“四查”制度督促物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務職責，提高物業(yè)服務水平。 同時，對檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)行為，將按照《上海市物業(yè)服務企業(yè)和項目經理信用信息管理辦法》和《上海市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法》的有關規(guī)定，對社區(qū)管理人員和物業(yè)服務企業(yè)進行處罰。 《上海市住宅物業(yè)項目經理管理辦法》。 企業(yè)將被記入誠信檔案。 對誠信不良的社區(qū)管理人員，取消其資質，對服務質量差的物業(yè)服務企業(yè)，在物業(yè)管理招標、資質升級等方面限制。

東方網：據(jù)了解，為緩解收費難、收費低、收費貴的現(xiàn)狀，本市多個區(qū)縣采取標準補貼考核辦法，對經營售后房的物業(yè)服務企業(yè)給予扶持。公房售后物業(yè)服務中房地產企業(yè)銷量高。 價格政策調整后是否有補貼？

市房管局：政策調整后，為督促物業(yè)服務企業(yè)切實提升售后住房小區(qū)物業(yè)服務質量，緩解售后住房小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)經營虧損的實際情況，各區(qū)縣政府將繼續(xù)因地制宜做好售后服務工作。 住房評估標準補貼。 市有關部門還將制定《公共住宅物業(yè)服務收費考核補貼辦法》，確保物業(yè)售后服務質量，使考核補貼發(fā)揮有效推動作用。

東方網：調整方案實施后，涉及面廣，涉及居民和家庭，市民如何咨詢相關問題？

市房管局：為促進調整方案的順利實施，市房管局將通過以下渠道加大政策宣傳解釋力度：

一是物業(yè)服務熱線提供24小時電話咨詢服務。 即日起，市房管局對物業(yè)服務熱線接線員進行了政策培訓，提高其解答市民相關咨詢問題的能力。

二是在我局門戶網站設置專門的彈窗。 市民只要登錄市房管局門戶網站（），即可瀏覽相關政策及調整情況。

三是張貼相關宣傳資料。 市房管局、市物價局將印制相關宣傳資料，張貼并派發(fā)到小區(qū)，幫助業(yè)主盡快了解新政。

東方網：新政策實施后，業(yè)主家庭拖欠物業(yè)服務費怎么辦？

市房管局：無論出于何種原因，拒絕支付或不支付物業(yè)服務費，均屬于違反物業(yè)服務合同的行為。 利益。 房屋售后物業(yè)服務收費價格調整政策實施后，業(yè)主欠繳物業(yè)服務費的，應當按照相應標準繳納物業(yè)服務費。 對拒不繳納的業(yè)主，居委會、業(yè)主委員會要主動做好政策宣傳解釋和勸導教育工作。 違約是向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟的理由。

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